Plano Diretor exige lojas em prédios perto de corredores
26/08/2013 11:00 - Folha de SP
A São Paulo das torres residenciais de costas para as ruas,
cercadas de muros e andares e mais andares de garagem não irá mais existir --ao
menos não no entorno de corredores de ônibus, trem e metrô, prevê o novo Plano
Diretor proposto pela gestão Fernando Haddad (PT).
A prefeitura quer exigir que os prédios residenciais
próximos de polos de transporte abram espaço para comércio no térreo e não
sejam tão generosos na abertura de vagas para carros em garagens.
Pelas proposta, que será enviada à Câmara no mês que vem,
perdem espaço os paliteiros --prédios altos e estreitos em relação ao terreno.
Esse modelo de conjunto surgiu na última década em regiões
como a avenida Jornalista Roberto Marinho (zona sul) ou o bairro da Vila
Leopoldina (zona oeste). São prédios dotados de estrutura de dar inveja a
muitos clubes.
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A "nova cidade" será constituída de prédios
colados uns aos outros, com calçadas largas (de cinco metros; mais do que o
dobro de hoje), comércios no térreo e integrados à rua, tal qual a rua Fradique
Coutinho (zona oeste) ou a av. São Luís (centro).
"Temos que imaginar que vivemos em uma cidade com
milhões de pessoas. Não podemos ter um padrão único de urbanização", disse
o arquiteto Fernando Mello Franco, secretário municipal de Desenvolvimento
Urbano.
O conceito que sustenta o plano é fazer as pessoas morarem
mais perto de onde estão as modalidades de transporte público coletivo.
Um exemplo "perfeito" do modelo que se pretende
alcançar, diz Mello Franco, é o Conjunto Nacional, na avenida Paulista: uma
construção que une parte comercial à residencial, com jardim suspenso e aberto
para a rua.
PALITEIROS MAIS CAROS
Para levar adiante a ideia, o Plano Diretor incentivará a
construção de prédios que aproveitem melhor o terreno, tenham mais unidades e
menos vagas de garagem, apenas uma por apartamento.
A premissa é que, por morar ao lado de um corredor de
transporte, o carro será um objeto dispensável.
Haverá um concurso de arquitetura para premiar projetos que
se enquadrem nas características do perfil de prédio que a prefeitura quer.
Ao mesmo tempo, a prefeitura quer desestimular nesses
lugares um campeão de vendas do mercado atual: os chamados
"condomínios-clube", aquelas torres cercadas de grandes áreas de
lazer, com menos apartamentos por andar e muitas vagas de estacionamento à
disposição.
Ficará mais caro, por exemplo, erguer um prédio que ocupe
uma pequena parte do terreno. Esse dispositivo, presente na lei atual, resultou
em uma profusão de paliteiros.
No novo Plano Diretor, esse tipo de construção exigirá
pagamento adicional para a liberação da prefeitura, o que hoje não ocorre.
GARAGEM
Outra mudança prevista no Plano Diretor da cidade é que,
quanto mais vagas de garagens oferecer aos moradores, menos andares o prédio
poderá ter.
"Não que isso não vá mais existir na cidade. A
tendência é que essas construções fiquem em áreas distantes do transporte
público", diz o secretário Mello Franco.
O mercado imobiliário criticou: diz que os imóveis devem ficar mais caros e que, se do ponto de vista urbanístico o plano parece ideal, na prática, pode ser inviável.
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Novas regras vão
encarecer imóveis, dizem construtores
Para executivos do
setor imobiliário, cobrança pela construção de mais vagas de garagem infla o
preço. Concepção do Plano Diretor pode ir contra a tendência de mercado, na
opinião de empresas que atuam no setor
As novas regras propostas pelo Plano Diretor tornarão mais
caros os imóveis em São Paulo, dizem dirigentes do mercado imobiliário.
Isso porque, para construir mais vagas de garagem ou prédios
do tipo "paliteiro", isolados no terreno, as construtoras terão que
pagar a mais pela "outorga onerosa" --taxa que dá direito a edificar
além do limite básico previsto pela lei.
"Hoje, você consegue fazer um prédio com aproveitamento
de duas vezes o tamanho do terreno sem pagar a mais. Agora, se criou um modelo
que terá que se pagar a mais para fazer isso. Virou uma questão de preço",
disse Cláudio Bernardes, presidente do Secovi, o sindicato da construção civil.
Mas ele pondera: ainda não está claro qual será o efeito
para a cidade toda. "Tem trecho em que se estará aumentando o preço e
outro em que irá reduzir. É preciso saber como será esse balanço."
Ele achou "ótima" a intenção de levar as pessoas a
viver mais próximas de onde está o transporte público. Mas diz que não está
ainda claro se o mercado absorverá o tipo de empreendimento que a prefeitura
quer.
Outro executivo do setor diz que a proposta da prefeitura,
de prédio integrado à rua, com comércio na parte de baixo, embora
"urbanisticamente interessante", pode não ser muito bem aceita.
"O mercado faz aquilo que acha que todo mundo quer. Na
Vila Madalena, esse tipo de prédio funciona, com livraria, café embaixo, porque
o mercado já absorveu o conceito. Mas isso não vai caber nunca no meio do
Morumbi", afirma Fabio Villas Bôas, diretor executivo da Tecnisa.
Ele diz que os produtos oferecidos hoje, como os
condomínios-clube, são o que querem os consumidores.
"Por que tem muro alto? Porque não tem segurança. As
pessoas querem condomínio-clube porque dá qualidade de vida razoável e porque
protege de alguns riscos."
Outra crítica é quanto à limitação das vagas de garagem. "Ninguém vai comprar um apartamento de quatro dormitórios com duas vagas de garagem. Não tem chance."